Coworking,办公楼市场的革新还是挑战?


​近年来,随着共享经济的不断发展,联合办公(Coworking)已经逐渐成为满足中小企业以及自由职业者办公需求的完美答案。让我们一起来看看这种新兴的商业模式究竟给商业地产的办公楼领域带来了什么样的变化?

联合办公的运营模式

联合办公是一种倡导日常办公设备共享,灵活运用办公空间和办公时间的新兴模式。它不仅在世界各大城市的办公市场上变得非常受欢迎,而且在中小型城市的市场上也开始崭露头角。在这个模式下,办公楼业主迎来了一批特殊的“租客”:联合办公服务供应商。该类公司为联合办公提供一种有效连接租户和办公楼业主的方式。当他们与业主签订长期租约之后,将办公空间进行重新设计与装修,为创业公司和独立工作者提供一人至数十人座位不等的小型办公室和共用的会议室,同时以会员制的形式对外招租。他们自主开发的管理软件也会以一种灵活的形式支持办公楼的整体运营。例如,风靡纽约的WeWork就是这个行业早期的创新者,他们创建的线上社区不仅方便租户使用公共设备,还能定期组织线下活动,促进公司间的社交互动。

联合办公的由来和发展现状

“Coworking”一词是由美国人柏尼迪卡芬 (Bernie DeKoven)于1999年发明。起初,他想表达的是希望通过在线软件,对现有办公空间资源与分散的创业者及自由职业者对办公室的需求进行匹配,从而提高工作效率和办公资源利用率。在2006年至2009年间,联合办公行业处于发展初期。当时,联合办公的创业家们还未能将这种模式顺利地推广起来。当他们向办公楼业主提报商业计划书时,往往会看到业主脸上露出既好奇却又不信任的神情。2008年经济危机爆发后,办公楼市场整体变得疲软,办公楼空置率变高,寻找长期租约的租客变得十分艰难。就是在这段的时期,联合办公市场出现了转机。那些传统的办公楼业主为了寻找新的商机来度过经济危机,逐渐与提供联合办公服务的创业者们展开合作。

下图是2010年至2017年,全球范围内联合办公在空间规模和会员人数上的变化:

全球联合办公空间数量变化图

全球联合办公会员数量变化图

在过去的市场报告中,2006年至2009年间全球只有大约70个联合办公空间开放,而上图显示截至2017年办公空间的数量已经变成了13800个。(资料来源:2017年全球联合办公市场调研报告)2011年,联合办公在全球范围内只有43000名会员,而在2017年会员数量达到了118万,增速迅猛。由此可看出,联合办公即便在逐渐放缓的市场增长率下,整体依然处于不断上升的阶段。报告还指出,预计在2018年,联合办公的会员将达到237万。

在美国本土市场上,知名地产数据供应商JLL公司在2016年发布了联合办公发展进展最火热的前十名城市排名:

2016年第1季度各大城市联合办公空间总量(单位:平方英尺)

纽约、芝加哥和洛杉矶三大门户城市位列前三。