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【地产直播间精彩回顾】了解更多商业地产投资与信贷资讯!

May 1, 2017

 

4月22日,宝尔资本的CEO Samuel Li在华人地产网第六期“地产直播间”活动上为大家带来了关于商业地产投资与贷款的重磅干货。此次活动围绕了商业地产市场趋势、商业地产贷款基础知识、 中国投资者在美投资商业地产需要注意的事项等热门话题。

 

 

美国商业地产投资与信贷介绍

首先,Samuel介绍了商业地产的基础知识及市场发展行情。他以纽约市为例,介绍了目前商业地产投资的热点地区。他认为,当投资者追求较高的投资回报率时,他们往往会选择布鲁克林的Flatbush,皇后区的 Jamaica,的曼哈顿 East Harlem,南布朗克斯区 South Bronx进行投资。如果投资者倾向于选择稳健保值的投资策略,那么整个曼哈顿地区,法拉盛中国城以及布鲁克林的八大道中国城会是很好的选择。

 

 

那么,投资美国商业地产的优势又有哪些呢?

 

1.永久产权

和中国50年的产权不一样,美国的商业地产的产权是永久的,包括土地下面的矿产等自然资源都是归产权方所有的。

 

2.稳定收益

与其他投资产品相比,商业地产物业有较为稳定的收益。此外,投资者还能通过逐渐增加租金的方式,使物业价值递增,获得稳步上升的收益。

 

3.法律制度健全,经营体系完善

美国地产发展历史悠久,法律制度健全。美国有51个独立法域,包括50个州和联邦政府。各州郡有不同的房地产法规,同时还存在针对环保、健康/安全、残疾人保护和融资的一系列联邦法规。在商业地产投资中, 消防、土地规划与管理、建筑审批、贷款项目等各项环节都受到政府有关部门监管。

 

4.合理避税的港湾

相较于其他资产,商业地产中有很多开销成本可以分摊抵税或延迟缴税,管理费用摊销、利息抵税、物业折旧费抵税、资产转换升级延税等方式,一定程度上将资产规模扩大。

 

 

当介绍到商业地产贷款的类型,Samuel以贷款性质和利率种类给不同贷款进行划分:

 

以贷款性质分类:

永久性贷款(Permanant Loan)

建筑贷款(Construction) 

过桥贷款(Bridge Loan) 

小型商业贷款(SBA) 

设备购置贷款(Equipment)

 

以利率种类分类:

·      固定利率贷款

·      浮动利率贷款

 

那么,在申请贷款时,影响申请成功率的主要因素又有哪些呢?

贷款机构对贷款申请的审核主要考虑以下几个因素:物业租金收入、物业地理位置 、租客质量、租约期限、借款人个人财务状况、头款额(Down Payment)、 市场估值、环境报告。

 

 

给中国投资者的建议

 

由于在场的听众大多来自中国大陆,Samuel还介绍了中国投资者在美投资商业地产时,申请贷款能够带来的一些益处:

 

1. 中国国内资金管控严格,贷款能帮助解决部分资金短缺问题

随着中国外管局对各种资本外流管制的加强,中国资金出境比较困难。因此,在部分投资资金已经成功入美的情况下,申请贷款能有效填补投资者的资金缺口 。

 

2. 建立良好的信用记录,扩大投资规模

由于美国拥有完善的信用体系,投资者申请贷款并能按时还款付息,有助于建立良好信用记录,为日后扩大投资规模奠定基础。

 

3. 利用杠杆效应,提高投资回报率

通过贷款,投资人可以利用杠杆提高投资回报率。例如,借贷双方签订租约地产物业(Rental Property)的贷款,贷款价值比(Loan to Value)可以达到65%至70%,随着租金的上调,业主可以进行重新贷款,然后再投入到相同的类似物业当中去,因为高质量的租户和稳定的租金收益,适度使用杠杆可以使资产价值倍增。

 

 

在申请商业地产贷款时,投资者们还应该做好以下的准备工作:

 

1. 中国投资者应确保初始资金已经成功出境;

2. 中国投资者还应在境外建立公司;

3. 与权威专业的第三方合作,确保贷款申请全程顺利进行。

在美国投资商业地产时,中国投资者将会面临法规政策、会计税务、资产管理、环境评估、物业估价等各方面问题,流程较为复杂,因此中国投资者非常需要来自第三方的权威专业人士进行指导。(如:律师、地产买卖经纪人、信贷经纪公司、物业管理公司)

 

 

在贷款申请时,针对不同的贷款类型,投资者向贷款机构提供的材料也有所不同。以最常见的购置贷款、建筑贷款和短期过桥贷款为例,Samuel简要介绍了需要准备的材料:

 

 

申请商业地产贷款时,信贷经纪公司起到了什么作用呢?

 

美国的地产金融业具有悠久的历史。在商业地产领域提供贷款的贷款机构数目众多,类型丰富多样,贷款形式也十分灵活。以纽约市为例,目前活跃在商业地产信贷市场的贷款机构约有400多家,其中包括商业银行、非银行贷款机构、私募基金、房地产众筹公司、商业证券贷款机构、政府贷款机构(房地美和房利美)和保险公司等。每个机构都有各自的主营贷款业务,对于不同项目拥有不同的投资偏好,且提供的借贷条款也各有不同。

由于美国商业地产信贷市场信息的不透明、不对称且市场趋势不断变化,投资人通常会与商业地产贷款经纪公司进行合作,借助经纪公司的信贷咨询服务争取到最合适的利息率和各项条款,从而有效地节省资金成本和时间成本。

 

 

现场Q&A重点回顾​


在现场Q & A交流环节,Samuel耐心地解答了听众的问题。

 

1.商业地产信贷经纪公司收取费用的标准?

 

以宝尔资本为例,服务费用主要包括两部分。第一部分是在与客户正式签署服务合同时收取手续费,费用为$1,000至$4,000美金不等。合同签署后,信贷经纪公司开始提供信贷咨询服务,其中包括:撰写贷款申请所需文书,联系合适的贷款机构,全程跟进贷款申请各个流程,出现突发状况时为客户提供针对性解决方案等专业服务。

第二部分就是当贷款成功过户时,信贷经纪公司收取贷款额的1%至1.5%左右的佣金。

 

2.若想证明借款方资金是否充足,是否只要借款人提交来自美国或者香港银行的资金证明即可?

 

资金证明是贷款机构审核借款人资质重要部分,除此之外,贷款机构还会对借款人的现有资产,投资项目的商业计划书,投资团队资质等内容做综合的审查。

 

3.以公司名义来申请贷款,有什么好处?

 

1)如果出现法律纠纷,个人资产不会受到牵连。

2)有利于增强个人私隐信息的保密度。在美国,每一笔商业地产贷款都会有政府专门的统计部门对其进行登记存档。以公司名义申请的贷款,有助于保护投资者个人财产状况的私隐信息。

 


宝尔资本是一个优质高效的团队,秉承精益求精的工匠精神, 把每一笔交易视为一件作品。宝尔资本的卓越基于对市场动态的深入洞察,源于每个员工的全情投入, 扎根于对每个客户的贴心服务。我们专注、细心,助力客户成就每一笔商业地产投资。我们致力于成为华人商业地产服务行业标准领航者

 

 

 

 

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