美国房产投资宝典 - 留置权 (Liens)

清晰的产权(Clear Title)是每一个房地产投资者都十分关注的问题。而对房屋产权清晰最大的阻碍(Encumbrance)之一就是本文所要介绍的房地产留置权(Property Liens)。了解留置权有益于在美房地产投资者在购房时保护自己的合法权益。

房地产留置权(Property Liens)当物业持有人不履行债务时,债权人拥有合法占有债务人的物业以实现债务偿付的权利。通常情况下,房地产留置权只针对直接发生债务的物业,并且这些留置权将留存于物业的公开记录中(Public Record),但也存在一些留置权可以针对债务人所拥有的所有物业。当业主想要出售物业或者抵押物也获得物业抵押贷款(Mortgage)时,通常要求房屋产权无任何留置权记录在案(Clear Title)。

壹 - 留置权101

税务留置权(Tax Liens)

税务留置权由政府税务机关持有。每个税务年度(Tax Year)初始,税务机关将自动持有纳税人物业的留置权直至纳税人按时全额缴纳税款。在纳税人未能按时缴纳应缴税款,税务留置权使税务机关有权出售该留置权以偿付税款。涉及的税务包含了个人收入所得税(Income tax),房产税等(Property Tax)。

建筑工程留置权(Mechanic’s Liens)

在业主未能按时支付房屋建造服务人员(例如:承包商,建筑工人等)以及建筑材料款项的情况下,涉及的房屋建造人员或材料供应商等可以申领技工留置权以保障业主能够支付所欠款项或在物业售出后得到一定优先序列的偿还。

抵押留置权(Mortgage Liens)

作为主动留置权中最常见的一种,抵押留置权是指当业主将物业抵押给借款方后,借款人拥有改留置权直至贷款人还清贷款。如果贷款方未能按时偿付,借款方有权出售物业以获得偿还。

法院判决留置权(Judgement Liens)

这种留置权主要发生于诉讼之后。在有关物业的诉讼中,若原告胜利且原告无法案判决结果偿付,则原告可以申领原告所持物业的留置权以在物业出售后按有关序列(请见下文)得到偿付。

除了这些常见的留置权外,房屋产权上还可能存在例如离婚留置权(Divorce/Marital Action Lien),儿童抚养留置权(Child Support/Alimony Lien)等。

贰 - 留置权求偿序列

当然,除了了解留置权的概念以外,留置权对应的债务偿还序列是直接涉及债务人自身利益的重要话题。当债务人负担多种债务而使其持有房产涉及多种留置权时,房产处置出售后得到的款项将按照一定顺序对这些债务进行偿付。主要的偿付顺序遵循以下几种原则:

1. 先申领先得到偿还原则

通常情况下,当物业由于未能按规定偿还某一留置权持有者而被处置(出售)后,所有该物业留置权持有者按照留着权申领(file)顺序得到偿还。

2. 税务留置权优先原则

先申领先得到偿还的原则适用于大部分留置权,而其中税务留置权是一个例外。税务留置权享有优先于所有留置权得到偿付的权利。在上文的案例中,如果王女士在持有该物业的阶段未缴纳房产税,则物业处置后,税务部门将首先得到偿还。

3. 建筑工程留置权优先得偿原则

与税务留置权相似, 建筑工程留置权也在偿还序列中占有优先地位。一般情况下,建筑工程留置权享有仅次于税务留置权的优先得偿地位。

为了让您更好地理解这些求偿序列原则,让我们来看看王女士的案例吧。

王女士通过向A银行抵押物业的方式购买了一幢物业(此时,A银行持有了该物业的抵押留置权)。其后,王女士对物业进行了翻修(Renovation),翻修过程中王女士未能按时支付建筑工人工资,建筑施工方申领了建筑工程留置权。同时,王女士未能按时缴纳当年的物业税。当物业被处置出售后所得款项应该首先偿付当年应付物业税,其后则优先偿付建筑工人工资,其剩余款项才用以偿付银行欠款。(现实交易中,大部分银行为了避免自己处于偿还中的低序列,会要求用以抵押的房产无其他留置权持有人,即拥有清晰的产权(Clear Title),或要求申领第一留置权(First Lien)。