美国房产投资宝典 - 1031 置换 (1031 Exchange)

对于任何领域的投资者而言,做到开源节流总是必不可少的。“开源”主要靠的是各位看官大显神通,并无规定之法。然而“节流”却是有章可循。 既然“节流”与“开源”同等重要。那么通过这一篇文章,宝尔资本想带您了解美国房产投资中,重要的一项“节流”手段- 如何递延资本利得税(Capital Gain Tax)。

首先,“税”究竟有多大?

先来看看美国房产交易中可能要交哪些税,以纽约市为例,投资者出售房产须要缴纳的税种包括:

· 纽约市不动产转让所得税 (NYC Real Property Transfer Tax);

· 纽约州不动产转让所得税 (NYS Real Property Transfer Tax);

以及在财务年度结束时需要缴纳的

· 资本利得税 (Capital Gain Tax)。

投资者购买房产可能需要缴纳的税种有:

当欲购房产价格超过1百万美元时须要缴纳的

· 豪宅税 (Mansion Tax)

以及投资者购买房产时如果申请了抵押贷款,则在贷款过户时须缴纳的

· 抵押贷款税 (Mortgage Tax)

以上各税种税率如下表所示:

可见,在所有税种中,当属资本利得税对投资成本的影响最大。

假设老张3年前在纽约花$100万买了套出租住宅,花了$10万做装修,3年中账面折旧总计$5万。昨天老张以$150万的价格把这套房子卖了,假设买卖过程中都未发生交易费用。且老张的收入税区间为25%-35%,老张需要缴纳几种税?税款一共是多少?

老张需要缴纳三种税: 1. 纽约市不动产转让所得税 $1,500,000 x 1.425% = $21,375; 2. 纽约州不动产转让所得税 = $1,500,000 x 0.4% = $6,000; 3. 联邦资本利得税 = [$1,500,000 - ($1,000,000 + $100,000)] x 15% = $60,000 4. 折旧超定額稅收 = $50,000 x 25% = $12,500; 5. 纽约州资本利得税 = [$1,500,000 – ($1,000,000 + $100,000 - $50,000)] x 8.8% = $39,600

一共需要缴纳税款为$139,475。

可见老张缴纳的税款中,资本利得税占到了80%之多。

那么问题来了,能不能不交?还真能!

但,是有条件的(众所周知IRS做事一定会有条件......)。根据1997年纳税人救济法(1997 Taxpayer Relief Act)规定,售房者在出售自用住宅时,单身售房者可以享受$250,000的资本利得税基减免,夫妻共同售房者可一起享受$500,000的资本利得税基减免。该权利每两年可行使一次,且在自用住宅的认定上须符合一系列的条件*。

*宝尔资本会单独用一篇文章带您了解自用住宅的认定条件,敬请期待。