【地產行業Tips】商業地產估價方法


地產估價師對所研究物業的價值評估主要通過三種途徑完成:

1.成本法(Cost Approach),2.銷售比較法(Sales Comparison Approach),3.收入法(Income Approach)。

所謂”成本法”即是採用該物業的重置成本(Replacement Cost)作為該物業的實際價值; “銷售比較法”即是用相似區域、相似物業的市場銷售價格作為依據,從而計算被研究物業的“市場價值”;“收入法”即是將物業未來所能為買方帶來的收入現金流進行貼現(Discounting),從而算出該筆現金流的現值(Present Value),以作為該物業的實際價值。下面就請讓我們帶您來對各種估值方法做一個比較詳盡的了解:

【成本法】

成本法假設物業售價不會超過重新建造一棟“相同”物業的成本。該方法尤其適用於對近期做過翻修或增設特殊設施、功能的物業的估值。由於這些物業通常在臨近區域很難找到類似物業的銷售記錄作為對比,所以成本法就成了一個相對方便的估值方法。

用公式來表示:

物業價值=土地價值(Land Value) + 物業重置成本(Replacement Cost)– 折舊(Depreciation)

  • 土地價值:對比附近相似條件的土地的市場價格,並加以調整得到土地價值。(具體方法,請參見“銷售比較法”)。

  • 物業重置成本:包括硬成本(HardCost)與軟成本(Soft Costs)兩部分。硬成本指所有與建築活動相關的成本,包括建築材料、設備、人工等。軟成本指除硬成本以外的“不可見成本”,其中包括圖紙設計、稅務、合規審批、市場營銷等。通過加總硬成本與軟成本,即可得出物業重置成本。

  • 折舊:分為物理折舊(PhysicalDeterioration),功能性貶值(Functional Obsolescence)與外部性貶值(ExternalObsolescence)三類。物理折舊是指由於時間及使用情況造成的物業貶值。功能性貶值是指由於設計或市場期望原因,致物業缺乏某些功能性設施或相應改善計劃造成的物業貶值。外部性貶值是指由物業以外的因素所造成的物業貶值,如:行業狀況、地理條件變化、經濟活動、周邊環境惡化等。

通常在對物業價值評估時,主要考慮的是物理折舊。物理折舊包括建築物本身的折舊與建築物以外的其他附著設施(如綠化、路燈、道路等為建築物服務的公共設施)的折舊。物理折舊的計算步驟如下:

建築物折舊

第一步,計算建築物重置成本

建築物重置成本=硬成本+軟成本

第二步,計算開發商最低收益 (是指吸引開發商承擔管理、開發項目風險所需的最低收益)

開發商最低收益(建築物)=建築物重置成本x開發商最低收益率 

第三步,計算建築物開發總成本

建築物開發總成本=建築物重置成本+開發商最低收益(建築物)

第四步,計算建築物折舊

建築物折舊=建築物開發總成本x折舊率

附著折舊部分

第一步,計算開發商最低收益(附著設施)