【地產行業Tips】銀行審批CRE貸款的基準（貸款價值比/ 償債保障比）


很多人會關心，貸款申請提交之後，銀行究竟是如何審批並確定最終貸款額度的。所以今天寶爾資本Jewel Capital就用一篇短文來簡要說明下這個過程，以及銀行確定最終貸款金額的一些基準。

一般來說，銀行對於商業地產抵押貸款(Commercial Real Estate Loan, CRE Loan)申請的處理，有以下幾個程序：

  • Step1 檢查申請報告完整性

  • Step2 出具貸款意向書

  • Step3 收取意向金

  • Step4 聘請估價師做估價報告

  • Step5 提交貸款審核委員會審核

  • Step6 出具貸款要約

  • Step7 進入貸款過戶程序

  • Step8 過戶

而銀行進行審批並得出最終貸款額度主要在Step5階段進行，本文旨在對該部分進行盡量細節的描述。

總的來說，銀行在審批CRE貸款時主要關注兩項指標：貸款價值比(Loan-to-Value, LTV)與償債保障比率(Debt Service Coverage Ratios, DSCR)。

1. 貸款價值比(Loan-to-Value, LTV)

所謂貸款價值比(LTV)是指貸款金額和抵押品價值的比例。計算公式為：

貸款價值比(LTV)=(貸款金額)/(抵押品的估值)

不同銀行對於不同類型的抵押品貸款的貸款價值比(LTV)都各不相同。反映了銀行自身政策以及對抵押物的風險預期。

舉例來講，如果A想通過銀行貸款$800,000以在紐約購置一套價值為$1,000,000的商業物業。則該筆貸款的貸款價值比就為80%。而銀行對於商業物業購置貸款的LTV設定一般最高為75%，因此這筆貸款的通過率很低。

下面是我們就紐約房產市場購置性貸款(Acquisition Loan)的情況列出的LTV清單:

一般銀行對於再融資貸款(Refinance Loan) LTV的設定要在購置性貸款LTV設定的基礎上向下浮動5%到15%。

2. 償債保障比率(Debt Service Coverage Ratios, DSCR)

償債保障比率(Debt Service Coverage Ratios, DSCR)是企業當期經營活動現金淨流量與當期負債還款額的比率。償債保障比率衡量企業償付借款本金與利息的能力，一般認為，該比率越高，企業償還債務的能力越強。計算公式為：

償債保障比率(DSCR)=(企業當期淨經營收入NOI)/(企業當期負債還款額DebtService)

大於1的償債保障比率代表企業能夠產生足夠的收入，來償還企業到期應償還的本息和。小於1的償債保障比率則代表著企業目前處於現金流為負的不良狀況。通常銀行會要求借款人償債保障比率必須大於1才能考慮貸款。但在借款人擁有大量其他收入途徑的情況下，銀行也會對償債保障比率小於1的企業予以考慮。

同樣，就紐約房產市場為例，通常銀行對各類房產的DSCR要求區間為1.20倍到1.35倍不等。<