学生住宅市场动态
在过去的十年中，机构投资者在学生住宅方面的投资额呈现指数级增长的趋势。2013年至2016年间，学生住宅市场的交易量在特殊类商业地产投资板块发展迅速，居于榜首(见下图)。在目前的市场上，大部分学生住宅的所有权掌握在当地的投资运营者手里。其中，机构投资者占比最大，其次是上市的房地产信托机构。同时，市场上有越来越多的贷款机构也愿意为学生公寓类项目提供资金，把握市场的发展机遇。
上图显示了各类特殊型商业地产在2013至2014年间的销售增长量与2015至2016年的销售增长量之间的变化。学生住宅类地产在2015至2016年的销售增长量比在2013至2014年的时候同比增长了20%。
投资学生住宅类地产有什么好处？
让我们先来看两张统计图：
上图显示了2006年至2016年间，学生住宅类收入增长率与公寓类地产投资的收入增长率的对比。可以看出，学生住宅项目投资的收益更稳定，帮助投资者分散投资风险。
第二张图以房地产信托类基金产品为例，展示了学生住宅类地产信托基金与传统公寓类地产信托基金相比，在价格表现上波动性相对较小，更能经受全球经济危机的考验。
美国正处于金融危机后经济恢复发展的第八年，因此投资者通过投资学生住宅类项目，将一定程度上帮助他们抵御市场风险，优化资产配置，从而提高收益。
影响学生住宅需求的因素及需求现状
影响学生住宅需求的经济因素主要有以下几种:
1. 高中应届生和大学入学人数的增长率。近年来，高中毕业生人数和大学入学人数的增长率尽管未能回到与2008年经济危机前的峰值，高中毕业生和大学入学的整体人数处于稳步且缓慢增长的趋势。
2. 国际学生在美国高等教育机构就读的人数，以及美国政府对留学生政策的变化。留学生的人数在近年来逐渐增多，刺激了校外租房的需求。然而，特朗普总统执政后，美国移民政策和H-1B工作签证相关政策具有不确定性，在一定程度削弱了部分留学需求。
3. 大学在线教育类课程的增长状况。近年来，在线教育的发展及教学质量的优化，对现有的高等教育体制和大学入学率造成了一定影响。
然而，对于学生住宅类项目的需求状况，除了考虑宏观因素的影响，对具体单个项目的整体状况的评估也十分重要。例如，学生住宅与校园的距离，交通便利程度，安保状况，物业管理质量，配套设施，现金流等因素也需要投资者进行重点评估。
学生住宅的供给情况？
目前，大部分的高等教育学府正逐渐减少建造新的学生住宅项目，而将资金投入到其他领域，为投资者带来了新的投资机会，从而增加学生住宅的供给。
根据公寓类及学生住宅类地产数据供应商Axiometrics提供的信息，在2000年至2010年间，新增的学生住宅床铺数量的平均增长率为3.4%，而到了2011年至2016年，增长率变为3.6%。直到2021年，全国范围内学生住宅的空置率将一直维持在5%以下。
投资学生住宅类地产的策略？
投资者在评估某一学生住宅类投资项目，制定投资策略时，除了考虑宏观经济因素之外，他们更应看重具体项目本身的整体状况及项目特点。那么，有什么具体策略是可以帮助他们获得成功的呢？
1. 在项目选址上，应倾向于选择靠近规模较大，综合实力强的院校。这些院校大多位于市区内及市区周边，交通较为便利。同时，它们拥有更强的品牌知名度，学院课程更具多样化，教学设施也更为先进，综合实力较强。
对于公立大学，投资者应倾向于选择在世界知名度高，经济实力雄厚，规模大的公立大学附近建造的学生住宅项目。同时，他们还应注意评估当地政府对学校的相关经济政策，进一步了解学校的财务状况和运营状况。对于私立大学，投资者应倾向于选择国内外声誉良好，综合实力强大，对国际学生态度友好，且入学率处于逐年升高的院校。
2. 项目所在地交通便利：学生住宅应与学校拥有步行可及的合适距离，方便学生的学习与日常生活。
3. 关注学校对于学生住宿的相关规定，对学生住宅的入住率进行评估。如：学校是否限制学生在校外租房。
4. 在项目相应的租赁与管理上，与在行业内拥有丰富经验的业主或管理者进行合作。
5. 投资者应根据自身财务状况，制定合适学生住宅类项目的融资方案。
宝尔小结
学生住宅类地产在未来发展潜力巨大，能为投资者带来稳健的收益。而在融资方面，部分投资者仍面临融资渠道有限，灵活性不足的问题。宝尔资本愿与投资者一起，为项目找到最匹配的融资方案，助力客户成就每一笔学生住宅类地产投资。我们秉承精益求精的工匠精神，把每一笔交易视为一件作品。宝尔资本的卓越基于对市场动态的深入洞察，源于每个员工的全情投入，扎根于对每个客户的贴心服务。
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