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美国房产投资宝典 - 留置权 (Liens)

July 22, 2016

清晰的产权(Clear Title)是每一个房地产投资者都十分关注的问题。而对房屋产权清晰最大的阻碍(Encumbrance)之一就是本文所要介绍的房地产留置权(Property Liens)。了解留置权有益于在美房地产投资者在购房时保护自己的合法权益。

 

房地产留置权(Property Liens)当物业持有人不履行债务时,债权人拥有合法占有债务人的物业以实现债务偿付的权利。通常情况下,房地产留置权只针对直接发生债务的物业,并且这些留置权将留存于物业的公开记录中(Public Record),但也存在一些留置权可以针对债务人所拥有的所有物业。当业主想要出售物业或者抵押物也获得物业抵押贷款(Mortgage)时,通常要求房屋产权无任何留置权记录在案(Clear Title)。


壹 - 留置权101

 

税务留置权(Tax Liens)

税务留置权由政府税务机关持有。每个税务年度(Tax Year)初始,税务机关将自动持有纳税人物业的留置权直至纳税人按时全额缴纳税款。在纳税人未能按时缴纳应缴税款,税务留置权使税务机关有权出售该留置权以偿付税款。涉及的税务包含了个人收入所得税(Income tax),房产税等(Property Tax)。

 

建筑工程留置权(Mechanic’s Liens)

在业主未能按时支付房屋建造服务人员(例如:承包商,建筑工人等)以及建筑材料款项的情况下,涉及的房屋建造人员或材料供应商等可以申领技工留置权以保障业主能够支付所欠款项或在物业售出后得到一定优先序列的偿还。

 

抵押留置权(Mortgage Liens)

作为主动留置权中最常见的一种,抵押留置权是指当业主将物业抵押给借款方后,借款人拥有改留置权直至贷款人还清贷款。如果贷款方未能按时偿付,借款方有权出售物业以获得偿还。

 

法院判决留置权(Judgement Liens)

这种留置权主要发生于诉讼之后。在有关物业的诉讼中,若原告胜利且原告无法案判决结果偿付,则原告可以申领原告所持物业的留置权以在物业出售后按有关序列(请见下文)得到偿付。

 

除了这些常见的留置权外,房屋产权上还可能存在例如离婚留置权(Divorce/Marital Action Lien),儿童抚养留置权(Child Support/Alimony Lien)等。

 

贰 - 留置权求偿序列

 

当然,除了了解留置权的概念以外,留置权对应的债务偿还序列是直接涉及债务人自身利益的重要话题。当债务人负担多种债务而使其持有房产涉及多种留置权时,房产处置出售后得到的款项将按照一定顺序对这些债务进行偿付。主要的偿付顺序遵循以下几种原则:

 

 

1. 先申领先得到偿还原则

通常情况下,当物业由于未能按规定偿还某一留置权持有者而被处置(出售)后,所有该物业留置权持有者按照留着权申领(file)顺序得到偿还。

 

2. 税务留置权优先原则

先申领先得到偿还的原则适用于大部分留置权,而其中税务留置权是一个例外。税务留置权享有优先于所有留置权得到偿付的权利。在上文的案例中,如果王女士在持有该物业的阶段未缴纳房产税,则物业处置后,税务部门将首先得到偿还。

 

3. 建筑工程留置权优先得偿原则

与税务留置权相似, 建筑工程留置权也在偿还序列中占有优先地位。一般情况下,建筑工程留置权享有仅次于税务留置权的优先得偿地位。

 

为了让您更好地理解这些求偿序列原则,让我们来看看王女士的案例吧。

 

王女士通过向A银行抵押物业的方式购买了一幢物业(此时,A银行持有了该物业的抵押留置权)。其后,王女士对物业进行了翻修(Renovation),翻修过程中王女士未能按时支付建筑工人工资,建筑施工方申领了建筑工程留置权。同时,王女士未能按时缴纳当年的物业税。当物业被处置出售后所得款项应该首先偿付当年应付物业税,其后则优先偿付建筑工人工资,其剩余款项才用以偿付银行欠款。(现实交易中,大部分银行为了避免自己处于偿还中的低序列,会要求用以抵押的房产无其他留置权持有人,即拥有清晰的产权(Clear Title),或要求申领第一留置权(First Lien)。

 

叁 - 留置权分类

 

经过上文的介绍,大家对留置权应该有一些了解了。表面上看来,留置权是对清晰的房屋产权的一种阻碍(Encumbrance),然而当我们进一步了解留置权的分类后可以发现,一定范围内主动出让这一权利则是一种合理利用房屋留置权进行投资的有效手段。

 

分类方法一:自发留置权与非自发留置权

 

自发留置权(Voluntary Liens)

 

前文中我们提到,了解留置权有助于投资者购房时保障自己的权益,然而另一方面,留置权并非都是被动负载于债务人的物业产权上的。自发留置权可以使产权持有者通过自主出让留置权来获得更多的投资资本。其中最核心的自发留置权则是抵押留置权:

 

· 抵押留置权(Mortgage Liens):通过将房屋抵押给借款机构(借款方持有留置权),房地产投资者可以获得占房产价值一定比例的资金用以房屋的建造,更新或是其他房产的投资,从而提高持有房产本身的质量或是优化投资者的投资结构。

 

 非自发留置权(Involuntary Liens)

 

由于物业持有人未能按时履行某一偿还义务而被欠款方得到该房屋的留置权,这些留置权包含了留置权种类中的绝大多数,例如:

· 税务留置权(Tax Liens)

· 建筑工程留置权(Mechanic’s Liens)

· 法院判决留置权(Judgement Liens)

 

对于非自发产生的留置权,债务人应当根据自身情况按时偿付债务,以免落得房屋易主的下场!!!

 

分类方法二:特殊留置权与一般留置权

 

特殊留置权(Special Liens)

 

该类留置权只针对某特定物业的产权,不影响产权持有者持有的其他物业。包括:

· 抵押留置权(Mortgage Liens)

· 建筑工程留置权(Mechanic’s Liens)

 

一般留置权(General Liens)

 

该类留置权针对产权持有者(债务人)所持有的所有物业。换一种说法,如果该物业处置出售后不足以偿还这些留置权所对应的债务,那么债务人的其他物业也将被处置用以偿债。这类留置权主要包括:

· 法院判决留置权(Judgement Liens)

· 税务留置权(Tax Liens)

 

看到这里,想必大家对房地产留置权都有一定的了解了。在购房及持有过程中,谨慎对待这些可能对房产产权造成侵犯的因素是房地产投资者成功路上必不可少的要素。同时,咨询专业的投资团队,法律及税务团队将有助于房地产投资者更高效地玩转美国地产投资。

 

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