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学生住宅-美国商业地产小众市场里的明星

August 10, 2017

 

学生住宅市场动态

在过去的十年中,机构投资者在学生住宅方面的投资额呈现指数级增长的趋势。2013年至2016年间,学生住宅市场的交易量在特殊类商业地产投资板块发展迅速,居于榜首(见下图)。在目前的市场上,大部分学生住宅的所有权掌握在当地的投资运营者手里。其中,机构投资者占比最大,其次是上市的房地产信托机构。同时,市场上有越来越多的贷款机构也愿意为学生公寓类项目提供资金,把握市场的发展机遇。

 

上图显示了各类特殊型商业地产在2013至2014年间的销售增长量与2015至2016年的销售增长量之间的变化。学生住宅类地产在2015至2016年的销售增长量比在2013至2014年的时候同比增长了20%。

 

 

投资学生住宅类地产有什么好处?

 

让我们先来看两张统计图:

上图显示了2006年至2016年间,学生住宅类收入增长率与公寓类地产投资的收入增长率的对比。可以看出,学生住宅项目投资的收益更稳定,帮助投资者分散投资风险。

 

第二张图以房地产信托类基金产品为例,展示了学生住宅类地产信托基金与传统公寓类地产信托基金相比,在价格表现上波动性相对较小,更能经受全球经济危机的考验。

 

美国正处于金融危机后经济恢复发展的第八年,因此投资者通过投资学生住宅类项目,将一定程度上帮助他们抵御市场风险,优化资产配置,从而提高收益。

 

 

影响学生住宅需求的因素及需求现状

 

影响学生住宅需求的经济因素主要有以下几种:

1. 高中应届生和大学入学人数的增长率。近年来,高中毕业生人数和大学入学人数的增长率尽管未能回到与2008年经济危机前的峰值,高中毕业生和大学入学的整体人数处于稳步且缓慢增长的趋势。

 

2. 国际学生在美国高等教育机构就读的人数,以及美国政府对留学生政策的变化。留学生的人数在近年来逐渐增多,刺激了校外租房的需求。然而,特朗普总统执政后,美国移民政策和H-1B工作签证相关政策具有不确定性,在一定程度削弱了部分留学需求。

 

3. 大学在线教育类课程的增长状况。近年来,在线教育的发展及教学质量的优化,对现有的高等教育体制和大学入学率造成了一定影响。

 

然而,对于学生住宅类项目的需求状况,除了考虑宏观因素的影响,对具体单个项目的整体状况的评估也十分重要。例如,学生住宅与校园的距离,交通便利程度,安保状况,物业管理质量,配套设施,现金流等因素也需要投资者进行重点评估。

 

 

学生住宅的供给情况?

目前,大部分的高等教育学府正逐渐减少建造新的学生住宅项目,而将资金投入到其他领域,为投资者带来了新的投资机会,从而增加学生住宅的供给。

 

根据公寓类及学生住宅类地产数据供应商Axiometrics提供的信息,在2000年至2010年间,新增的学生住宅床铺数量的平均增长率为3.4%,而到了2011年至2016年,增长率变为3.6%。直到2021年,全国范围内学生住宅的空置率将一直维持在5%以下。

 

 

投资学生住宅类地产的策略?

投资者在评估某一学生住宅类投资项目,制定投资策略时,除了考虑宏观经济因素之外,他们更应看重具体项目本身的整体状况及项目特点。那么,有什么具体策略是可以帮助他们获得成功的呢?

 

1. 在项目选址上,应倾向于选择靠近规模较大,综合实力强的院校。这些院校大多位于市区内及市区周边,交通较为便利。同时,它们拥有更强的品牌知名度,学院课程更具多样化,教学设施也更为先进,综合实力较强。

 

对于公立大学,投资者应倾向于选择在世界知名度高,经济实力雄厚,规模大的公立大学附近建造的学生住宅项目。同时,他们还应注意评估当地政府对学校的相关经济政策,进一步了解学校的财务状况和运营状况。对于私立大学,投资者应倾向于选择国内外声誉良好,综合实力强大,对国际学生态度友好,且入学率处于逐年升高的院校。

 

2. 项目所在地交通便利:学生住宅应与学校拥有步行可及的合适距离,方便学生的学习与日常生活。

 

3. 关注学校对于学生住宿的相关规定,对学生住宅的入住率进行评估。如:学校是否限制学生在校外租房。

 

4. 在项目相应的租赁与管理上,与在行业内拥有丰富经验的业主或管理者进行合作。

 

5. 投资者应根据自身财务状况,制定合适学生住宅类项目的融资方案。

 

宝尔小结

学生住宅类地产在未来发展潜力巨大,能为投资者带来稳健的收益。而在融资方面,部分投资者仍面临融资渠道有限,灵活性不足的问题。宝尔资本愿与投资者一起,为项目找到最匹配的融资方案,助力客户成就每一笔学生住宅类地产投资。我们秉承精益求精的工匠精神,把每一笔交易视为一件作品。宝尔资本的卓越基于对市场动态的深入洞察,源于每个员工的全情投入,扎根于对每个客户的贴心服务。

 

欢迎广大投资者在学生住宅类地产领域与我们一起进行深入的交流与合作。我们致力于成为华人商业地产服务行业标准领航者,为投资者提供最专业的信贷咨询服务。

 

 

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