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【地產行業Tips】銀行審批CRE貸款的基準(貸款價值比/ 償債保障比)

February 5, 2015

 

很多人會關心,貸款申請提交之後,銀行究竟是如何審批並確定最終貸款額度的。所以今天寶爾資本Jewel Capital就用一篇短文來簡要說明下這個過程,以及銀行確定最終貸款金額的一些基準。

一般來說,銀行對於商業地產抵押貸款(Commercial Real Estate Loan, CRE Loan)申請的處理,有以下幾個程序:

  • Step1 檢查申請報告完整性

  • Step2 出具貸款意向書

  • Step3 收取意向金

  • Step4 聘請估價師做估價報告

  • Step5 提交貸款審核委員會審核

  • Step6 出具貸款要約

  • Step7 進入貸款過戶程序

  • Step8 過戶

而銀行進行審批並得出最終貸款額度主要在Step5階段進行,本文旨在對該部分進行盡量細節的描述。

總的來說,銀行在審批CRE貸款時主要關注兩項指標:貸款價值比(Loan-to-Value, LTV)與償債保障比率(Debt Service Coverage Ratios, DSCR)。

 

1. 貸款價值比(Loan-to-Value, LTV)

所謂貸款價值比(LTV)是指貸款金額和抵押品價值的比例。計算公式為:

 

貸款價值比(LTV)=(貸款金額)/(抵押品的估值)

 

不同銀行對於不同類型的抵押品貸款的貸款價值比(LTV)都各不相同。反映了銀行自身政策以及對抵押物的風險預期。

舉例來講,如果A想通過銀行貸款$800,000以在紐約購置一套價值為$1,000,000的商業物業。則該筆貸款的貸款價值比就為80%。而銀行對於商業物業購置貸款的LTV設定一般最高為75%,因此這筆貸款的通過率很低。

下面是我們就紐約房產市場購置性貸款(Acquisition Loan)的情況列出的LTV清單:

 

 

 

一般銀行對於再融資貸款(Refinance Loan) LTV的設定要在購置性貸款LTV設定的基礎上向下浮動5%到15%。

 

 

2. 償債保障比率(Debt Service Coverage Ratios, DSCR)

償債保障比率(Debt Service Coverage Ratios, DSCR)是企業當期經營活動現金淨流量與當期負債還款額的比率。償債保障比率衡量企業償付借款本金與利息的能力,一般認為,該比率越高,企業償還債務的能力越強。計算公式為:

 

 

償債保障比率(DSCR)=(企業當期淨經營收入NOI)/(企業當期負債還款額DebtService)

 

大於1的償債保障比率代表企業能夠產生足夠的收入,來償還企業到期應償還的本息和。小於1的償債保障比率則代表著企業目前處於現金流為負的不良狀況。通常銀行會要求借款人償債保障比率必須大於1才能考慮貸款。但在借款人擁有大量其他收入途徑的情況下,銀行也會對償債保障比率小於1的企業予以考慮。

同樣,就紐約房產市場為例,通常銀行對各類房產的DSCR要求區間為1.20倍到1.35倍不等。

 

銀行一方面會對借款人(自然人或法人)的資金收入狀況進行詳細的核對與審查。確定借款人各期NOI後根據銀行的DSCR設定,計算出借款人各期本息償還額。再根據利息,貸款期設定,計算出該筆貸款的一個貸款額度(額度1);另一方面,銀行會根據第三方估價師對於物業的股價,並結合銀行自身對該筆貸款的LTV設定,計算出一個貸款額度(額度2)。最後,銀行在額度1與額度2之間,選擇較小的額度作為該筆貸款的最終額度。

 

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