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【房產行業Tips】資本化率(Capitalization Rate)

January 13, 2015

 

 

資本化率(又稱還原化率)

CapitalizationRate (known as Cap. Rate)

 

資本化率是衡量投資者將資本投入到不動產所帶來收益的比率。是對收益性不動產進行評估的一個重要參數。其所依據的理論是在假設房產被投資人長期持有且年純收益不變的情況下,房產價值等於未來全部現金流的現值(Present Value),其中折現所用的折現率便是資本化率。從形式來講,資本化率可以被當作不動產估值時的一種乘數(Multiple).

 

資本化率受到的內部影響因素主要有五種,分別為:自有資本所佔比率、外部融資成本、折舊產生的貶值、通貨膨脹帶來的的增值、以及自有資本追加。

 

計算資本化率時,主要採用以下四種方法:

  1. 市場提取法
    在房地產比較活躍的市場中,以從市場上收集與待估房產地段、面積、功能相近的租金與交易資料,分別利用資本化率定義公式求出資本化率,再進行簡單算術平均或加權平均而得。

  2. 無風險利率調整法
    該方法是在無風險利率的基礎上增加風險收益補償而得。具體公式為“資本化率 = 無風險利率 + 風險相關係數 x (平均收益率 - 無風險收益)。

  3. 複合投資收益法
    該方法是計算投資人內外部融資成本的加權平均值。具體操作是將“個人投資期望收益”與“外部投資期望收益(一般為貸款利息)”分別乘以對應的在投資中的比例,再相加。

  4. 投資收益率排序法
    在以上所有方法均不可得,或只想獲得一個大致收益率區間的情況下,也可以使用瘦子收益率排序法。簡單地說,就是將市場上各種投資種類分別以“風險”和”收益率”兩個維度繪出一個收益率-風險曲線。並大致找出該房產投資風險的區間,從而得出一個投資收益率的區間。例如假設我們已知S&P500的年均收益率為7.4%,而政府10年期債券收益率為5%,則我們可知房產投資的收益率應該處於5%-7.4%之間。

 

在計算資本化率時,應當充分考慮內外部因素的影響。由於資本化率具有很高的敏感度,在估算房產價值時對結果會產生乘數效應,故在計算時還應當充分考慮到諸如市場環境,政策導向、市政規劃等外部因素,謹慎確定結果,並在之後的應用中反复加以論證、修訂。

 

 

 

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